Bayar Tunai atau Pakai KPR? Simulator Investasi Properti
Bandingkan skenario bayar tunai vs berbagai tingkat KPR. Lihat kapan KPR menaikkan untung Anda dan kapan justru memperbesar kerugian — sebelum tanda tangan.
Mitos: “Pakai Uang Bank, Untung Lebih Besar”
Banyak yang pikir KPR selalu menguntungkan untuk investasi. Kenyataannya, KPR baru menguntungkan kalau hasil sewa bersih properti lebih tinggi dari bunga KPR.
KPR Membantu (Positif)
Hasil sewa bersih 10% vs Bunga 8% = selisih 2% nambah untung Anda.
KPR Memperbesar Rugi (Negatif)
Hasil sewa 4% vs Bunga 11% = nombok 7% per tahun, kerugian makin besar.
Net Operating Income
Rp 81.000.000
per tahun
Cash on Cash
5.4%
DSCR
∞x
Equity
Rp 1.500.000.000
Cashflow/bln
+Rp 6.750.000
| Skenario | Equity | Cicilan/bln | Cashflow/bln | COC | DSCR | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cash Buyer | Rp 1.500.000.000 | - | +Rp 6.750.000 | 5.4% | ∞x | LAYAK |
| LTV 30% | Rp 1.050.000.000 | Rp 5.114.686 | +Rp 1.635.314 | 1.9% | 1.32x | LAYAK |
| LTV 50% | Rp 750.000.000 | Rp 8.524.477 | -Rp 1.774.477 | -2.8% | 0.79x | BERBAHAYA |
| LTV 60% | Rp 600.000.000 | Rp 10.229.372 | -Rp 3.479.372 | -7.0% | 0.66x | BERBAHAYA |
| LTV 70% | Rp 450.000.000 | Rp 11.934.268 | -Rp 5.184.268 | -13.8% | 0.57x | BERBAHAYA |
| LTV 80% | Rp 300.000.000 | Rp 13.639.163 | -Rp 6.889.163 | -27.6% | 0.49x | BERBAHAYA |
Leverage Multiplier = COC Leverage / COC Cash. Di atas 1.0x = leverage meningkatkan return.
- *Leverage MERUGIKAN: Lebih baik beli cash karena bunga KPR (11%) lebih tinggi dari net yield.
- *Tidak ada skenario optimal. LTV 0% adalah pilihan paling aman.
- *BAHAYA: LTV 70% menyebabkan cashflow negatif Rp 5.184.267,813/bulan.
- *NEGATIF SPREAD: Net yield (5.4%) < bunga KPR (11%) = leverage mengurangi returns.
| Gross Yield | Cash (0%) | LTV 50% | LTV 70% |
|---|---|---|---|
| 4% | 2.7% | -8.2% | -22.8% |
| 5% | 3.4% | -6.9% | -20.6% |
| 6% | 4.0% | -5.5% | -18.3% |
| 7% | 4.7% | -4.2% | -16.1% |
| 8% | 5.4% | -2.8% | -13.8% |
| 9% | 6.1% | -1.5% | -11.6% |
| 10% | 6.8% | -0.1% | -9.3% |
| 12% | 8.1% | 2.6% | -4.8% |
Baris yang di-highlight = setting Anda saat ini. Hijau = leverage menguntungkan.
Memahami Leverage Effect
Positive Leverage
Terjadi ketika Net Yield > Bunga KPR. Leverage amplifies returns - semakin tinggi LTV, semakin tinggi COC.
Negative Leverage
Terjadi ketika Net Yield < Bunga KPR. Leverage amplifies losses - lebih baik beli cash.
Sweet Spot
LTV yang memberikan COC tertinggi dengan DSCR > 1.25x. Biasanya di range 50-70% untuk properti dengan yield bagus.
Kapan KPR Menguntungkan?
- • Hasil sewa bersih lebih tinggi dari bunga KPR
- • Properti dengan hasil sewa 8%+ (kos, gudang, ruko strategis)
- • Saat bunga KPR fixed promo masih rendah
- • Pasar properti sedang naik (kenaikan harga ikut menambah untung)
- • Kelayakan cicilan ≥ 1,25× hasil sewa untuk ruang aman
Kapan Lebih Baik Bayar Tunai?
- • Hasil sewa bersih lebih rendah dari bunga KPR
- • Apartemen di Jakarta (sewa 3-4%, bunga 10%+)
- • Pasar properti sedang stagnan atau turun
- • Tidak ada penghasilan lain untuk nutup minus cicilan
- • Anda mau hindari risiko dan stres cicilan bulanan
Hitungan yang Dipakai
Untung dari Modal (Cash on Cash)
= Untung Tahunan / Modal yang Anda Keluarkan
Berapa persen untung per tahun dibanding modal awal yang Anda keluarkan dari kantong sendiri.
Pengganda KPR
= Untung Pakai KPR / Untung Bayar Tunai
Berapa kali lipat KPR menaikkan (atau menurunkan) untung dibandingkan bayar tunai.
Total Untung (ROI)
= (Untung Sewa + Kenaikan Harga) / Modal
Total untung termasuk kenaikan harga properti selama Anda menahan.
Sudah Punya Properti dengan KPR?
Sevano bantu pantau kelayakan cicilan, uang masuk-keluar, dan kinerja properti Anda — supaya bisa lihat tiap bulan apakah KPR masih menguntungkan.
Kapan beli properti pakai KPR menguntungkan?
Pakai KPR baru menguntungkan kalau hasil sewa bersih per tahun lebih besar dari bunga KPR yang Anda bayar. Contoh: hasil sewa bersih 10%, bunga KPR 8% — selisih 2% itu yang nambah untung Anda. Sebaliknya kalau hasil sewa cuma 4% sementara bunga 10%, Anda nombok 6% per tahun dari kantong sendiri.
Kenapa orang sering rugi pakai KPR untuk investasi properti?
Karena di Indonesia, hasil sewa rata-rata 3-5% per tahun, sementara bunga KPR floating 9-12,5%. Jadi pakai KPR untuk properti sewa sering jadi rugi pasif tiap bulan. Properti yang masuk akal pakai KPR biasanya yang hasil sewanya tinggi (kos kosan dengan tingkat hunian baik, ruko strategis, gudang).
Lebih baik bayar tunai atau pakai KPR?
Tergantung tujuan dan kondisi properti. Pakai KPR cocok kalau: hasil sewa lebih tinggi dari bunga, Anda punya penghasilan lain untuk subsidi kalau perlu, dan target Anda kenaikan harga properti jangka panjang. Bayar tunai cocok kalau: properti yield rendah (apartemen Jakarta), pasar properti stagnan, atau Anda menghindari stres cicilan.