Simulasi KPR 2026: Hitung Cicilan dan Cek Gaji
Cek berapa cicilan KPR rumah per bulan, batas aman dari gaji, dan skenario 6 bank besar (BCA, Mandiri, BRI, BNI, BTN, BSI). Gunakan bunga floating untuk membaca beban setelah masa promo.
Siap hitung cicilan?
Isi harga properti, DP, tenor, penghasilan, dan cicilan lain. Penjelasan lengkap tetap tersedia di bawah hasil.
KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah pinjaman dari bank untuk membeli properti — rumah, apartemen, ruko, atau tanah. Anda bayar uang muka (DP) sekitar 10-30% dari harga properti, dan bank biayai sisanya dengan cicilan bulanan selama 5-20 tahun.
Cicilan terdiri dari dua bagian: pokok (mengurangi utang) dan bunga(biaya pinjaman). Di tahun-tahun awal, bagian bunganya jauh lebih besar — di 5 tahun pertama, sebagian besar cicilan Anda “habis” untuk bunga, utang pokoknya berkurang sedikit. Pola pembayaran ini disebut amortisasi.
Per Mei 2026, BI 7-Day Reverse Repo Rate berada di 4,75%. Pakai kalkulator di bawah untuk membandingkan bunga dari 6 bank besar: BCA, Mandiri, BRI, BNI, BTN, dan BSI.
Simulasi KPR Bank Tabungan Negara untuk rumah seharga Rp 1 Miliar, DP 20%, tenor 15 tahun:
* Bunga fixed Bank Tabungan Negara 4.5% (1 tahun), floating 10.25%. Data per Mei 2026, status sumber: Terverifikasi Mei 2026.
Bunga Fixed (Tetap)
- • Bunga tidak berubah selama periode tertentu (1-10 tahun)
- • Cicilan bulanan sama terus, gampang diatur
- • Tidak terpengaruh kenaikan BI Rate
- • Biasanya lebih rendah di awal sebagai promo
Bunga Floating (Mengambang)
- • Bunga = BI Rate + margin bank
- • Bisa naik atau turun ikut kondisi ekonomi
- • Berlaku setelah periode fixed habis
- • Historis: 9,5-11,5% untuk stress test
Hati-hati Tergoda Bunga Promo
Bank sering tawarkan bunga fixed rendah untuk 1-5 tahun pertama. Setelah itu, bunga otomatis naik ke floating atau margin normal. Selalu hitung cicilan dengan bunga floating supaya proyeksi Anda realistis, jangan cuma lihat angka promo.
Realita KPR untuk Investasi Sewa
- • Bunga KPR (floating): 9,5-11,5% per tahun
- • Hasil sewa rata-rata Indonesia: 3-5% per tahun
- • Selisihnya: minus 4-9,5% per tahun = Anda nombok tiap bulan
Artinya: kalau Anda KPR untuk disewakan, Anda kemungkinan besar nyubsidi cicilan Rp 4-8 juta/bulan dari uang lain selama 15-20 tahun. Total subsidi bisa sampai Rp 1 Miliar+.
Rp 15.000.000
Rp 0
Umumnya 30-40% dari penghasilan. Tabel bank di bawah akan membaca rasio ini.
Cicilan aman
Rp 5.250.000
Estimasi plafon
Rp 461.905.170
Harga properti maks.
Rp 577.381.462
Rasio cicilan simulasi
60.6%
Putusan awal: Terlalu berat. Angka ini memakai bunga 11% dan tenor 15 tahun. Setelah Anda mengubah gaji atau cicilan lain, kolom rasio gaji pada perbandingan bank ikut menjadi batas praktis untuk membaca cicilan fixed dan floating.
Dasar perhitungan & sumber
Rumus
Asumsi
- Bunga fixed atau margin promo hanya berlaku selama periode yang ditentukan bank; setelah itu cicilan mengikuti floating, margin normal, atau skema lanjutan bank.
- DP minimum dan rasio cicilan/penghasilan ditetapkan POJK dan kebijakan bank — umumnya cicilan max 30-40% pendapatan bulanan.
- Biaya akad KPR (provisi, administrasi, appraisal, notaris, BPHTB, asuransi, APHT) di luar plafon dan harus disiapkan tunai oleh pembeli — tidak diberikan bank.
- Untuk rumah second, BPHTB tetap berlaku (max 5%) dan ditanggung pembeli; tarif efektif sesuai Perda kabupaten/kota.
- SBDK adalah acuan transparansi yang dipublikasikan bank. SBDK belum memasukkan premi risiko debitur, promo, biaya, atau hasil negosiasi.
Sumber resmi
OJK — Edukasi Konsumen KPR dan Produk Pembiayaan
Otoritas Jasa Keuangan
Diverifikasi 28 Apr 2026
OJK — Suku Bunga Dasar Kredit
Otoritas Jasa Keuangan
Diverifikasi 7 Mei 2026
Bank Indonesia — BI Rate (Suku Bunga Acuan)
Bank Indonesia
Diverifikasi 28 Apr 2026
UU No. 1 Tahun 2022 — Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD)
JDIH BPK RI · 2022
Diverifikasi 28 Apr 2026
PP No. 24 Tahun 2016 — Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
JDIH BPK RI · 2016
Diverifikasi 7 Mei 2026
Suku bunga acuan dapat berubah berkala. Sebelum akad, periksa langsung suku bunga aktual di bi.go.id dan SBDK bank pilihan Anda di situs OJK.
JANGAN PUTUSKAN HANYA DARI CICILAN PROMO
Keputusan KPR yang sehat datang dari tiga hal: cicilan realistis, sisa uang setelah hasil sewa keluar, dan kemampuan Anda bertahan saat bunga floating mulai berlaku.
Cara baca: Semakin dekat angka simulasi Anda ke bunga bank, biaya beli yang sebenarnya, dan kemungkinan unit kosong, semakin kuat keputusan awal Anda.
Alasan utama
- •Bunga fixed promo cuma bagian awal. Beban panjangnya datang dari floating rate.
- •KPR investasi baru masuk akal kalau hasil sewa bersih cukup kuat menutup cicilan walau ada bulan kosong.
- •Selisih sewa-cicilan yang tipis bikin keputusan sangat sensitif terhadap kenaikan bunga atau unit yang lama kosong.
Yang masih harus diverifikasi
- •Selalu cek skenario bunga floating, bukan cuma angka fixed promo.
- •Masukkan biaya beli, kemungkinan unit kosong, dan biaya operasional yang realistis sebelum simpulkan layak atau tidak.
- •Kalau selisih tipis, siapkan dana cadangan beberapa bulan cicilan sebelum tanda tangan KPR.
Kapan KPR Masuk Akal?
- ✓Hasil sewa per tahun lebih besar dari bunga floating (jarang di Indonesia)
- ✓Properti komersial dengan hasil sewa 8%+ (ruko, gudang)
- ✓Kos-kosan dengan tingkat hunian tinggi dan operasional efisien
- ✓Punya penghasilan lain untuk menutupi selisih cicilan vs sewa
- ✓Fokus ke kenaikan harga properti jangka panjang (lebih dari 10 tahun)
Kapan KPR Tidak Masuk Akal?
- ✗Apartemen dengan hasil sewa 3-4% (biaya pemeliharaan tinggi)
- ✗Rumah di kawasan yang banyak yang jual (susah cari penyewa)
- ✗Tidak ada dana cadangan untuk menutup cicilan saat unit kosong 2-3 bulan
- ✗Berharap harga properti naik di pasar yang sudah puncak
- ✗DP menghabiskan dana darurat keluarga
Tabel ini memisahkan data aktif, indikatif, dan periode sumber yang sudah lewat supaya angka lama tidak terlihat seperti penawaran aktif. SBDK adalah acuan transparansi bank, bukan bunga final debitur.
Fixed/Margin
7%
Periode
1 thn
Floating
11%
Halaman resmi BCA mencantumkan fixed reguler 1 tahun 7,00% dan floating 11,00%, tetapi masa berlaku tabel tertulis sampai 30 April 2026. Angka ditampilkan sebagai benchmark historis sampai BCA menerbitkan rate publik Mei 2026.
Buka sumber resmiFixed/Margin
2.6%
Periode
1 thn
Floating
11.5%
Program Mandiri KPR Bunga Spesial berlaku sampai batas pencairan 31 Mei 2026; floating memakai SBDK KPR/KPA Mandiri sebagai stress benchmark, bukan janji penawaran personal.
Buka sumber resmiFixed/Margin
9.5%
Periode
1 thn
Floating
9.5%
Sumber resmi BRI yang ditemukan hanya RIPLAY KPR dengan suku bunga mulai 9,50% dan tidak memuat tabel promo Mei 2026. Angka ditampilkan sebagai indikatif sampai BRI menerbitkan rate publik aktif.
Buka sumber resmiFixed/Margin
2.5%
Periode
1 thn
Floating
10.75%
BNI menampilkan tabel Suku Bunga 2026, tetapi catatan halaman membatasi promo spesial untuk dokumen sampai 31 Maret 2026. Angka ini tetap ditampilkan dengan label expired, bukan sebagai promo aktif Mei 2026.
Buka sumber resmiFixed/Margin
4.5%
Periode
1 thn
Floating
10.25%
Promo reguler BTN KPR Platinum berlaku untuk akad baru 1 Maret 2026 sampai 30 Juni 2026; floating memakai counter/stress benchmark 10,25%.
Buka sumber resmiFixed/Margin
2.55%
Periode
1 thn
Floating
11.45%
Program BSI memakai margin berjenjang: tahun 1 sebesar 2,55%, tahun 2-3 sebesar 4,25%, tahun 4-5 sebesar 7,25%, dan tahun 6-15 sebesar 11,45%. Model simulasi Sevano menyederhanakan menjadi tahun pertama dan benchmark normal.
Buka sumber resmi| Bank | Fixed / Margin | Periode | Floating / Stress | Status | Sumber |
|---|---|---|---|---|---|
Bank Central Asia Halaman resmi BCA mencantumkan fixed reguler 1 tahun 7,00% dan floating 11,00%, tetapi masa berlaku tabel tertulis sampai 30 April 2026. Angka ditampilkan sebagai benchmark historis sampai BCA menerbitkan rate publik Mei 2026. | 7% | 1 tahun | 11% | Periode lewat | Sumber resmi |
Bank Mandiri Program Mandiri KPR Bunga Spesial berlaku sampai batas pencairan 31 Mei 2026; floating memakai SBDK KPR/KPA Mandiri sebagai stress benchmark, bukan janji penawaran personal. | 2.6% | 1 tahun | 11.5% | Terverifikasi Mei 2026 | Sumber resmi |
Bank Rakyat Indonesia Sumber resmi BRI yang ditemukan hanya RIPLAY KPR dengan suku bunga mulai 9,50% dan tidak memuat tabel promo Mei 2026. Angka ditampilkan sebagai indikatif sampai BRI menerbitkan rate publik aktif. | 9.5% | 1 tahun | 9.5% | Indikatif | Sumber resmi |
Bank Negara Indonesia BNI menampilkan tabel Suku Bunga 2026, tetapi catatan halaman membatasi promo spesial untuk dokumen sampai 31 Maret 2026. Angka ini tetap ditampilkan dengan label expired, bukan sebagai promo aktif Mei 2026. | 2.5% | 1 tahun | 10.75% | Periode lewat | Sumber resmi |
Bank Tabungan Negara Promo reguler BTN KPR Platinum berlaku untuk akad baru 1 Maret 2026 sampai 30 Juni 2026; floating memakai counter/stress benchmark 10,25%. | 4.5% | 1 tahun | 10.25% | Terverifikasi Mei 2026 | Sumber resmi |
Bank Syariah IndonesiaSyariah Program BSI memakai margin berjenjang: tahun 1 sebesar 2,55%, tahun 2-3 sebesar 4,25%, tahun 4-5 sebesar 7,25%, dan tahun 6-15 sebesar 11,45%. Model simulasi Sevano menyederhanakan menjadi tahun pertama dan benchmark normal. | 2.55% | 1 tahun | 11.45% | Terverifikasi Mei 2026 | Sumber resmi |
Sumber data:Situs resmi masing-masing bank (lihat kolom “Sumber” di atas).
Terakhir diverifikasi: Mei 2026. Data diperbarui berkala oleh tim Sevano.
Catatan:Label “Terverifikasi Mei 2026” berarti halaman sumber bank masih menunjukkan periode aktif atau rate reguler yang dapat ditelusuri. Label “Indikatif” dan “Periode lewat” sengaja dipisahkan agar pembaca tidak menganggap semua angka sebagai penawaran aktif.
Tentang Data Bunga KPR di Halaman Ini
Dari mana data ini?Data bunga KPR dikumpulkan dari halaman produk KPR resmi masing-masing bank (BCA, Mandiri, BRI, BNI, BTN, BSI). Link sumber tersedia di kolom “Sumber” pada tabel di atas, dan setiap bank diberi status sumber.
Kapan data ini di-update? Tim Sevano memverifikasi data secara berkala (terakhir: Mei 2026). Bunga promo dapat berubah sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan dari bank.
Apakah data ini akurat? Data bersifat indikatif dan untuk referensi awal. Mandiri, BTN, dan BSI punya sumber publik dengan periode aktif pada Mei 2026. BCA dan BNI tetap ditampilkan karena punya halaman resmi yang bisa dicek, tetapi periode tabel yang relevan sudah lewat. BRI dipakai sebagai RIPLAY indikatif karena tidak ditemukan tabel promo publik Mei 2026. Bunga aktual bisa berbeda tergantung profil kredit, nilai properti, lokasi, dan negosiasi langsung dengan bank.
Suku bunga acuan: BI 7-Day Reverse Repo Rate per Mei 2026 = 4,75%. Sumber: bi.go.id
Lanjutkan Analisis Properti Anda
Alat bantu yang sering dipakai sebelum mengambil KPR.
Sudah Beli Properti dengan KPR?
Sevano bantu lacak uang masuk dari sewa, pengeluaran rutin, dan cicilan KPR — semua di satu tempat. Tidak tercerai-berai di catatan dan WhatsApp.
Coba Sevano GratisBagaimana cara menghitung cicilan KPR?
Cicilan KPR dihitung dari tiga angka utama: jumlah pinjaman (harga properti dikurangi DP), bunga per tahun, dan tenor (lama cicilan dalam bulan). Rumus standarnya pakai metode anuitas — sebagian cicilan untuk membayar bunga, sebagian untuk mengurangi pokok utang. Pakai kalkulator di atas supaya tidak perlu hitung manual: tinggal isi harga, DP, tenor, dan pilih bank.
Apa beda bunga fixed dan floating KPR?
Bunga fixed (tetap) tidak berubah selama periode tertentu (biasanya 1-5 tahun pertama), jadi cicilan bulanan sama terus. Bunga floating (mengambang) ikut BI Rate, biaya dana, dan kebijakan bank — bisa naik atau turun tiap beberapa bulan. Setelah masa fixed habis, biasanya KPR Anda otomatis pindah ke floating. Untuk stress test Mei 2026, kalkulator ini memakai kisaran floating/margin normal sekitar 9,5-11,5% per tahun.
Bagaimana membaca suku bunga KPR 2026?
Per Mei 2026, data publik bank besar tidak semuanya setara: Mandiri, BTN, dan BSI masih memiliki program aktif; BCA dan BNI punya halaman resmi tetapi periode tabel yang relevan sudah lewat; BRI ditampilkan sebagai indikatif dari RIPLAY. Untuk stress test, lihat juga floating sekitar 9,5-11,5% dan selalu konfirmasi langsung ke bank sebelum akad.
Bagaimana cara simulasi KPR Mandiri 2026?
Isi harga rumah, DP, tenor, penghasilan bulanan, dan cicilan lain, lalu pilih Mandiri di tabel perbandingan bank. Kalkulator akan membantu membaca cicilan awal, cicilan setelah masa promo, dan rasio cicilan terhadap gaji. Angka bank tetap harus dikonfirmasi langsung ke Mandiri sebelum pengajuan karena bunga aktual bergantung pada profil debitur, properti, dan periode program.
Berapa cicilan KPR yang aman dari gaji?
Sebagai batas awal, cicilan KPR dan cicilan lain sebaiknya tidak melewati 30-40% penghasilan bulanan. Kalau gaji Rp 15 juta dan tidak ada cicilan lain, batas cicilan awal sekitar Rp 4,5-6 juta per bulan. Gunakan bagian cek kemampuan dari gaji di kalkulator ini untuk melihat apakah skenario KPR masih aman saat bunga floating mulai berlaku.
Apakah KPR untuk investasi properti menguntungkan?
KPR untuk investasi properti baru menguntungkan kalau hasil sewa per tahun lebih besar dari bunga floating KPR. Di Indonesia, hasil sewa rata-rata 3-5%, sementara stress rate KPR di kalkulator ini memakai 9,5-11,5%. Jadi kebanyakan investasi KPR rugi tiap bulan. KPR investasi masih masuk akal untuk properti hasil sewa tinggi (kos-kosan 8-12%, ruko strategis) atau kalau Anda fokus ke kenaikan harga properti jangka panjang.
Berapa DP minimal KPR 2026?
DP minimal KPR 2026 bervariasi: rumah pertama mulai dari 0% (program subsidi) sampai 10-20% (rumah komersial). Untuk properti kedua dan seterusnya, DP minimal 15-30%. Bank biasanya kasih bunga lebih rendah kalau DP lebih besar. Makin besar DP, makin kecil cicilan dan makin sedikit total bunga yang harus dibayar.
Bagaimana cara menghitung cicilan KPR secara manual?
Rumus cicilan KPR pakai metode anuitas: M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]. M = cicilan bulanan, P = jumlah pinjaman, r = bunga per bulan (bunga tahunan dibagi 12), n = total bulan tenor. Contoh: pinjaman Rp 800 juta, bunga 10%/tahun, tenor 15 tahun → cicilan sekitar Rp 8,6 juta/bulan. Kalkulator di atas sudah otomatis pakai rumus ini.
Apa itu SBDK dan bagaimana pengaruhnya ke bunga KPR?
SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit) adalah suku bunga dasar yang wajib dipublikasikan bank sebagai acuan transparansi. SBDK belum termasuk premi risiko debitur, promo, biaya, atau hasil negosiasi, jadi bukan bunga final yang otomatis Anda dapatkan. Gunakan SBDK untuk membaca arah bunga floating, lalu minta penawaran tertulis dari bank.
Berapa gaji minimum untuk mengajukan KPR?
Bank biasanya pakai aturan: cicilan KPR maksimal 30-40% dari penghasilan bulanan. Contoh: kalau cicilan KPR Rp 5 juta/bulan, gaji minimum yang dibutuhkan sekitar Rp 12,5-16,7 juta/bulan. Beberapa bank menerima penghasilan gabungan suami-istri untuk memenuhi syarat ini.
Bagaimana cara cek kemampuan KPR dari gaji?
Cara cepatnya: kalikan penghasilan bulanan dengan batas cicilan aman 30-40%, lalu kurangi cicilan lain yang sudah berjalan. Sisa angka itu menjadi cicilan KPR maksimum awal. Setelah itu, simulasi ulang dengan tenor, DP, dan bunga floating agar tidak hanya aman saat bunga promo.
Apa bedanya KPR konvensional dan KPR syariah?
KPR konvensional pakai sistem bunga (interest) yang bisa berubah ikut suku bunga pasar. KPR syariah pakai akad murabahah (jual-beli) atau musyarakah mutanaqisah (bagi hasil) — tanpa bunga. Keuntungan KPR syariah: skema margin bisa lebih mudah dibaca sejak awal. Kekurangannya: syarat promo biasanya spesifik untuk developer, segmen nasabah, dan periode tertentu. Di Mei 2026, contoh promo BSI yang aktif menampilkan margin mulai 2,55% untuk tahun pertama di developer terpilih.
Biaya apa saja yang harus disiapkan selain DP saat ambil KPR?
Selain DP (10-30% harga properti), ada biaya tambahan: (1) Provisi bank: 0,5-1% dari plafon; (2) Administrasi: Rp 500.000 - Rp 2.000.000; (3) Appraisal/penilaian: Rp 1-3 juta; (4) Notaris dan PPAT: 0,5-1% harga; (5) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% × (NJOP − Rp 60 juta); (6) Asuransi jiwa dan kebakaran. Total biaya tambahan sekitar 5-8% dari harga properti.
Apakah bisa pelunasan KPR dipercepat? Kena penalti tidak?
Ya, KPR bisa dilunasi lebih cepat dari tenor. Kebanyakan bank kena penalti 1-3% dari sisa pokok kalau dilunasi sebelum waktunya. Beberapa bank bebas penalti setelah periode tertentu (misal setelah 5 tahun). Tipsnya: nego klausul pelunasan dipercepat saat pengajuan KPR, jangan setelahnya.
Bagaimana cara membandingkan bunga KPR dari beberapa bank?
Jangan hanya bandingkan bunga fixed promo — perhatikan tiga hal: (1) Berapa lama periode fixed berlaku (1 tahun vs 5 tahun beda jauh); (2) Bunga floating setelah promo habis — angka inilah yang menentukan 70-80% total biaya KPR; (3) Total biaya selama tenor penuh, bukan cuma awal. Pakai kalkulator di atas untuk membandingkan 6 bank sekaligus. Bank dengan bunga fixed terendah belum tentu paling murah secara total.
Berapa biaya akad KPR rumah second?
Biaya akad KPR rumah second umumnya 5-8% dari plafon kredit, terdiri dari: provisi 0,5-1%, administrasi Rp 500 ribu-2 juta, appraisal Rp 1-3 juta, biaya notaris/PPAT 0,5-1%, BPHTB pembeli (max 5% × NPOP-NPOPTKP), asuransi jiwa kredit (premi sekali bayar atau bulanan), asuransi kebakaran rumah, dan biaya hak tanggungan (APHT). Nilai final tergantung kota dan bank. Sebelum akad, minta rincian biaya tertulis dari bank dan notaris pilihan Anda — banyak yang setuju nego biaya provisi atau administrasi terutama untuk debitur lama.
Apakah BPHTB rumah KPR ditanggung pembeli atau bank?
BPHTB tetap ditanggung pembeli — bukan bank. Bank hanya membiayai harga properti (sebagian besar), tetapi BPHTB, biaya akad, biaya appraisal, biaya notaris, dan asuransi tetap menjadi tanggungan pembeli yang wajib disiapkan tunai sebelum akad kredit. Untuk KPR Anda biasanya menerima Surat Persetujuan Kredit (SPK) yang merinci dana cair dari bank dan dana yang harus disiapkan sendiri. Pakai kalkulator biaya beli properti untuk total biaya tunai yang harus disiapkan di luar plafon KPR.