Hasil Sewa Properti Ini Benar-Benar Masuk Berapa?
Banyak properti terlihat menarik karena hasil kotornya tinggi. Tool ini membantu Anda melihat berapa hasil bersih yang benar-benar tersisa.
Jawaban singkat
Hasil bersih hampir selalu lebih kecil dari hasil kotor karena ada vacancy dan biaya rutin.
Bahasa awamnya
Bukan berapa yang masuk, tapi berapa yang benar-benar tinggal.
Bahasa profesionalnya
Investor menyebut ini gross yield vs net yield.
Gunakan angka realistis, bukan anggapan unit selalu penuh 12 bulan.
TIPIS
Selisih hasil kotor dan hasil bersih terlalu lebar. Angka brosur bisa menyesatkan.
Sewa kotor / tahun
Rp 180.000.000
Biaya nyata / tahun
Rp 42.000.000
Beban terhadap pemasukan
25.9%
Banyak pembeli berhenti di angka sewa kali 12. Padahal angka itu belum memasukkan bulan kosong, cat ulang, servis AC, dan biaya kecil yang sering makan hasil.
Kalau selisih gross dan net terlalu lebar, properti yang kelihatan manis di awal bisa terasa mengecewakan setelah dibeli.
Setelah hasil bersih terbaca, baru masuk ke pertanyaan berikutnya: apakah pakai KPR masih sehat, dan berapa biaya beli yang sebenarnya.
Apa beda hasil kotor dan hasil bersih properti?
Hasil kotor hanya melihat sewa sebelum dikurangi biaya. Hasil bersih melihat uang yang benar-benar tersisa setelah vacancy, biaya rutin, dan cadangan perbaikan.
Kenapa gross yield sering bikin pembeli salah paham?
Karena gross yield terlihat cepat dan menarik, tetapi tidak menunjukkan biaya nyata di lapangan. Padahal biaya rutin dan unit kosong bisa memangkas hasil secara besar.
Bagusnya lihat gross yield atau net yield?
Untuk screening awal gross yield masih berguna, tetapi keputusan beli harus lebih dekat ke net yield. Net yield lebih jujur untuk membaca kualitas properti.
Langkah Berikutnya
Setelah angka bersihnya kelihatan, cek apakah pembiayaannya masih sehat dan apakah biaya masuknya masih masuk akal.