Kalkulator Sewa Ruko & Gudang — Net Yield Realistis
Hitung sewa ruko, gudang, atau kantor dengan struktur Gross, NNN (Triple Net), atau Modified Gross. Lihat net yield realistis setelah PBB, CAM, dan biaya operasional — bukan cuma yield kotor.
Cerita Pak Hendra — Jebakan "Ruko Hook"
"Beli ruko hook di perempatan strategis. Yield gross terlihat bagus 8%. Tapi setelah hitung PBB yang 2× lipat (karena hook), maintenance 2 sisi, dan CAM area parkir bersama..."
"Net yield cuma 4,5%. Padahal ada ruko biasa di sebelah yang net yield 6% dengan harga 30% lebih murah. Menyesal tidak hitung detail OpEx dari awal."
Selalu hitung NET yield, bukan gross yield.
Rp 2.5M
Harga per m²: Rp 25.0jt
Tenant bayar sewa flat, owner bayar semua OpEx
Sewa Total per Bulan
Rp 10.0jt
Dasar perhitungan & sumber
Rumus
Asumsi
- Net yield benchmark: ruko strategis 6-8%, ruko pinggiran 4-6%, gudang 7-10%, office 5-7%.
- Struktur Gross: pemilik tanggung semua biaya operasional. NNN: penyewa tanggung PBB + CAM + asuransi. Modified: base year fixed, kenaikan OpEx ke penyewa.
- PPh Final 10% atas sewa tanah/bangunan berlaku sama untuk ruko, gudang, kantor, kost, dan rumah (PP 34/2017).
- Jika penyewa adalah badan (PT/CV), penyewa jadi pemotong PPh — pemilik terima sewa net dan dapat Bukti Potong.
- Escalation clause umumnya 5-7%/tahun untuk antisipasi inflasi. Deposit standar 3-6 bulan untuk tenant baru.
Sumber resmi
PP No. 34 Tahun 2017 — PPh Final atas Sewa Tanah dan/atau Bangunan
JDIH BPK RI · 2017
Diverifikasi 7 Mei 2026
Direktorat Jenderal Pajak — Coretax DJP
DJP Kementerian Keuangan
Diverifikasi 19 Mei 2026
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)
Direktorat Jenderal Peraturan Perundang-undangan
Diverifikasi 8 Mei 2026
UU No. 10 Tahun 2020 — Bea Meterai
JDIH BPK RI · 2020
Diverifikasi 7 Mei 2026
Untuk hitungan PPh sewa ruko spesifik, pakai Kalkulator Pajak Sewa. Untuk PBB ruko, lihat Kalkulator PBB. Aturan PBB-P2 dan tarif berbeda per kabupaten/kota.
Memahami Tipe Lease
Gross Lease
Tenant bayar sewa flat. Owner bayar PBB, asuransi, CAM, maintenance. Cocok untuk retail kecil dan tenant yang butuh kepastian biaya.
Triple Net (NNN) Lease
Tenant bayar sewa + PBB + asuransi + CAM. Owner hanya maintenance struktural. Cocok untuk gudang dan tenant badan usaha jangka panjang.
Modified Gross
Base year fixed, kenaikan OpEx ditanggung tenant. Tengah antara gross dan NNN.
Benchmark Net Yield
| Tipe | Net Yield | Catatan |
|---|---|---|
| Ruko Strategis | 6-8% | Lokasi prime, tenant F&B/retail |
| Ruko Pinggiran | 4-6% | Area perumahan, UMKM |
| Gudang/Warehouse | 7-10% | NNN lease, tenant logistik |
| Office Space | 5-7% | Gross lease, fit-out by owner |
Benchmark berdasar pasar 2026 di kota tier 1. Yield daerah tier 2-3 biasanya 1-2 poin lebih rendah.
Tips Negosiasi Kontrak Sewa Ruko
Untuk Pemilik:
- * Prefer NNN untuk tenant jangka panjang (>3 tahun)
- * Include escalation clause 5-7%/tahun
- * Minta deposit 3-6 bulan untuk tenant baru
- * Tanggung fit-out hanya untuk tenant anchor
Red Flags Tenant:
- * Minta gross lease untuk area >200m²
- * Tidak mau escalation clause
- * Request break clause terlalu awal
- * History default di GetContact / SLIK OJK
Komponen CAM (Common Area Maintenance)
Biaya Tetap
- * Security 24 jam
- * Cleaning common area
- * Landscaping
- * Lift & eskalator
Biaya Utilitas
- * Listrik common area
- * Air common area
- * AC lobby (kalau ada)
- * Genset backup
Biaya Maintenance
- * Fire safety system
- * Parking area
- * CCTV & access control
- * Pest control
CAM biasanya dihitung per m² per bulan atau proporsi luas sewa terhadap total luas bangunan. Rincian wajib dilampirkan di kontrak sewa supaya tidak ada perdebatan tiap bulan.
Tools Terkait untuk Pemilik Properti Komersial
Lengkapi keputusan sewa ruko Anda.
Pertanyaan Umum: Sewa Ruko & Gudang
Apa beda sewa ruko dengan sewa rumah biasa?
Beda di tiga hal utama: (1) Struktur biaya — sewa rumah biasanya gross (pemilik bayar PBB, asuransi); sewa ruko/gudang sering NNN atau Modified Gross di mana penyewa ikut menanggung PBB, CAM (Common Area Maintenance), dan asuransi. (2) Durasi — sewa rumah 1-2 tahun; sewa ruko 3-5 tahun dengan klausul kenaikan tiap tahun. (3) PPh dan PPN — penyewa berstatus badan usaha sering jadi pemotong PPh Final 10% (sewa langsung diterima net), dan kalau pemilik PKP, sewa juga kena PPN 11%. Kontrak ruko juga lebih kompleks: ada klausul break clause, escalation, fit-out, dan penggunaan area komersial yang harus diatur eksplisit.
Cara menghitung sewa ruko yang wajar — patokan apa?
Gunakan benchmark net yield per tipe properti: ruko strategis (lokasi prime, F&B/retail) net yield 6-8%; ruko pinggiran (perumahan, UMKM) 4-6%; gudang/warehouse 7-10%; office 5-7%. Rumus: Sewa Tahunan = Net Yield Target × Nilai Properti. Lalu sesuaikan: kurangi PBB dan CAM kalau Anda yang tanggung (gross lease), atau biarkan tinggi kalau penyewa yang tanggung (NNN). Contoh: ruko Rp 3 miliar di lokasi strategis, target net yield 7% → sewa tahunan ~Rp 210 juta = Rp 17,5 juta/bulan. Final price ditentukan tarik-ulur dengan calon penyewa berdasar lokasi, kondisi bangunan, dan rentang segmen pasar.
Apakah sewa ruko juga kena PPh Final 10%?
Ya. PPh Final 10% sewa tanah dan/atau bangunan (PP No. 34/2017) berlaku untuk semua jenis sewa: rumah, kost, ruko, gudang, kantor, dan tanah kosong yang disewakan. Tarif final 10% dari penghasilan kotor sewa, kode billing 411128-403, jatuh tempo tanggal 15 bulan berikutnya. Bedanya: penyewa ruko sering berstatus badan usaha (PT/CV) sehingga jadi pemotong — uang sewa diterima sudah net (sewa kotor − PPh 10%), dan penyewa kasih Anda Bukti Potong (Formulir 1721-VII) yang menggantikan setoran sendiri. Untuk perhitungan detail, gunakan kalkulator pajak sewa.
Apa itu CAM (Common Area Maintenance) dan siapa yang bayar?
CAM adalah biaya pemeliharaan area umum di kompleks ruko/mall: security 24 jam, cleaning common area, landscaping, lift, listrik & air common area, fire safety, CCTV, parking area, pest control. Cara pembagian biaya tergantung jenis lease: (1) Gross Lease — pemilik tanggung semua, sewa flat. (2) NNN (Triple Net) — penyewa bayar sewa + PBB + asuransi + CAM. (3) Modified Gross — base year fixed, kenaikan OpEx ditanggung penyewa. CAM biasanya dihitung per m² per bulan atau proporsi luas sewa terhadap total luas bangunan. Pastikan rincian CAM dilampirkan di kontrak supaya tidak ada perdebatan tiap bulan.
Format kontrak ruko komersial — apa saja klausul wajib?
Klausul minimum kontrak sewa ruko: (1) Identitas pihak (KTP/NPWP, akta perusahaan kalau badan). (2) Spesifikasi unit (luas, alamat, batasan penggunaan). (3) Durasi sewa + tanggal mulai/akhir + opsi perpanjangan. (4) Sewa pokok + escalation clause (umumnya 5-10%/tahun). (5) Struktur lease (Gross/NNN/Modified Gross). (6) Deposit (umumnya 3-6 bulan untuk tenant baru). (7) Klausul fit-out: siapa tanggung renovasi awal. (8) Hak dan kewajiban: maintenance, asuransi, izin operasional, tanggung jawab kerusakan. (9) Klausul wanprestasi: denda telat bayar, pemutusan kontrak. (10) Break clause: hak penghentian dini + kompensasi. (11) Bea meterai sesuai UU 10/2020. Wajib dibuat di hadapan notaris untuk kontrak >Rp 5 miliar.
Triple Net Lease — kapan cocok untuk ruko/gudang saya?
NNN cocok kalau: (1) Penyewa adalah badan usaha jangka panjang (>3 tahun) dengan keuangan stabil — mereka biasanya prefer NNN untuk kontrol biaya operasional. (2) Anda tidak ingin urusan operasional harian (CAM, PBB, asuransi). (3) Properti gudang atau retail standalone, bukan dalam mall multi-tenant. (4) Pasar Anda bersaing pada total cost of occupancy, bukan sewa pokok saja. NNN lebih bagus untuk pemilik karena biaya operasional dialihkan, tetapi sewa pokok harus disesuaikan turun ~10-15% dari setara gross lease karena penyewa menanggung biaya tambahan. Untuk tenant ritel kecil atau F&B yang volatile, gross lease lebih cocok.
Tips negosiasi sewa ruko — apa yang harus saya tahu sebagai pemilik?
Untuk pemilik: (1) Prefer NNN untuk tenant jangka panjang dengan keuangan stabil — mengurangi risiko escalation OpEx. (2) Wajib include escalation clause 5-7%/tahun untuk antisipasi inflasi. (3) Minta deposit 3-6 bulan untuk tenant baru, 1-3 bulan untuk tenant lama dengan riwayat baik. (4) Tanggung fit-out hanya untuk anchor tenant atau franchise besar. (5) Klausul break clause harus seimbang — kalau penyewa boleh putus kontrak setelah 1 tahun, ada kompensasi yang adil untuk Anda. Red flag tenant: minta gross lease untuk area >200m² (biaya OpEx terlalu besar), tidak mau escalation, request break clause terlalu awal, atau ada history default di GetContact / SLIK OJK.